石家莊市人民政府
關于印發《石家莊市國有建設用地使用權
轉讓、出租、抵押二級市場交易管理實施辦法
（試行）》的通知
正定縣人民政府、各區人民政府，高新區管委會，市政府有關部門：
《石家莊市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理實施辦法（試行）》已經市政府同意，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。各縣（市）可參照執行。
石家莊市人民政府
2018年8月30日
（此件公開發布）
石家莊市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理
實施辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為進一步規范石家莊市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易行為（以下簡稱土地二級市場交易），優化土地資源配置，提高存量土地資源利用效率，支持產業經濟轉型升級，根據《土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《不動產登記暫行條例》等法律法規的規定，按照自然資源部（原國土資源部）印發的《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》（國土資發〔2017〕12號）的部署要求，結合本市實際，制定本實施辦法。
第二條 本辦法適用范圍和區域。實施范圍為國有建設用地使用權的轉讓、出租和抵押，包括土地交易，以及土地連同地上建筑物、其他附著物一并交易的情況。不包括住宅類土地上建筑物的分套交易情況。
實施區域為石家莊市裕華區、新華區、長安區、橋西區、井陘礦區、高新區、鹿泉區、欒城區、藁城區和正定縣的行政區域內。
第三條 在市土地行政主管部門的委托下，土地二級市場交易承辦機構負責在國有建設用地使用權轉讓、出租和抵押二級市場中，辦理土地及地上建筑物、其他附著物的交易業務，并提供相關服務。市住建部門不再辦理相關業務。
第四條 土地二級市場交易應當遵循以下原則：
（一）公開、公平、公正；
（二）誠實、信用、自愿；
（三）規范、便捷、安全。
第五條 土地二級市場交易承辦機構應建立土地二級市場交易有形市場，設立土地二級市場交易大廳，搭建土地二級市場交易平臺，提供交易信息的歸集、發布、數據管理、數據交互、資金監管等服務，按有關要求辦理國有建設用地使用權的轉讓、出租、抵押等事項。
第六條 土地二級市場交易大廳按照交易、登記一體化模式，設置土地二級市場交易、稅款繳納、不動產登記聯合服務窗口，實行土地二級市場交易、稅收、不動產登記“一站式”辦理，方便群眾辦理業務。
第二章 國有建設用地使用權轉讓
第七條 各類導致國有建設用地使用權轉移的行為都視為土地轉讓，包括買賣、交換、贈與、作價出資（入股）以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設用地使用權轉移。國有建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權一并轉移。股權轉讓涉及的土地使用權轉移暫不納入轉讓管理。
國有建設用地使用權買賣是指土地使用權人將其國有建設用地使用權以有償方式轉讓給他人的行為。
國有建設用地使用權交換是指土地使用權人之間，相互交換國有建設用地使用權的行為。
國有建設用地使用權贈與是指土地使用權人將其建設用地使用權無償給予受贈人，且受贈人表示接受的行為。
國有建設用地使用權作價出資（入股）指土地使用權人將一定年限的國有建設用地使用權以作價出資（入股）方式，作為出資投入有限責任公司或股份有限公司，土地使用權作為資產計作資本或股權的行為。
國有建設用地使用權司法處置是指因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等，導致建設用地使用權發生轉移的行為。
國有資產處置時涉及國有建設用地使用權轉移是指行政事業單位和國有企業將國有建設用地使用權以有償方式轉移給其他組織和個人的行為。但行政事業單位和國有企業之間將其涉及國有建設用地使用權的資產進行無償調撥（劃轉），導致國有建設用地使用權人發生變更的，不視為轉讓行為。
法人或其他組織合并或分立導致建設用地使用權轉移是指法人或其他組織合并或分立，將其建設用地使用權轉移給合并或分立后的法人或其他組織之一的行為。
股權轉讓是指公司股東依法將自己的股東權益有償轉讓給他人，使他人取得股權，但不改變其土地使用權人名稱的民事法律行為。
第八條 土地轉讓應當簽訂土地轉讓合同。土地轉讓后，原國有建設用地劃撥決定書或國有建設用地使用權出讓合同約定的權利、義務全部隨之轉移。
第九條 土地二級市場交易可以根據實際情況選擇以下方式：
（一）自行交易。土地二級市場交易雙方自行協商達成一致意見。
（二）委托交易。土地轉讓方委托土地二級市場交易承辦機構在土地二級市場交易平臺通過公開方式，確定受讓人。
第十條 下列土地轉讓情形應納入土地二級市場交易平臺公開交易：
（一）劃撥國有建設用地使用權轉讓；
（二）涉及劃撥國有建設用地使用權的司法處置和為實現抵押權抵押權人處置土地和房屋等抵押財產的。
第十一條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓滿足以下條件的，可以辦理轉讓登記手續：
（一）具有土地及地上建筑物的合法產權證明；
（二）符合城鄉規劃，除規劃為城市綠地、廣場及道路用地外；
（三）涉及改變土地用途且應當辦理土地出讓手續的，改變后土地用途應在工業、醫療、養老、教育、文化、體育用地等范圍之內，但不包括商業用地和住宅用地；
（四）原劃撥土地轉讓后用途不改變的（不含劃撥住宅用地的轉讓）；
（五）涉及國有資產的，應提供國有資產管理部門或上級主管部門批準文件；
（六）產業園區內的土地轉讓，應提供園區管委會的批準文件。
第十二條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓，轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳出讓收入，由市土地行政主管部門重新頒發劃撥用地決定書，直接辦理不動產登記手續；
轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，經市政府批準后，市土地行政主管部門與受讓方簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由受讓方足額補繳土地出讓收入。
第十三條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權，首次轉讓時，應符合以下條件：
（一）按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的百分之二十五以上，開發投資總額不含國有建設用地使用權出讓價款和向國家繳納的相關稅費；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，已形成工業用地或其他建設用地條件；
（三）涉及改變土地用途的，改變后土地用途應在工業、醫療、養老、教育、文化、體育用地等范圍之內，但不包括商業用地和住宅用地；出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。
（四）屬于國有資產的，應提供國有資產管理部門或上級主管部門的批準意見；
（五）產業園區內的土地轉讓，應提供園區管委會的批準文件。
第十四條 出讓土地首次轉讓，未完成投資總額的百分之二十五以上的，按照“先投入后轉讓”的原則,允許交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同后，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。
預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明等其他必要材料向發改、規劃、環保、行政審批等部門申請辦理建設項目報建手續。
第十五條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權，再次轉讓的，直接按照程序辦理土地二級市場交易、登記手續。
第十六條 作價出資（入股）和授權經營等方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，參照以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓規定。
第十七條 招商引資享受土地優惠政策的建設用地項目，在土地轉讓時，土地二級市場交易承辦機構可以征求產業主管部門或給予優惠的部門意見，需要補繳土地優惠政策差價的，補繳差價后再辦理土地轉讓手續。
第十八條 國有建設用地使用權分割轉讓的，權利人在符合出讓合同約定或劃撥決定書規定前提下，滿足以下條件的，可以申請分割。
（一）具有不動產權證書（國有土地使用證和房屋所有權證）；
（二）符合城鄉規劃，除規劃為城市綠地、廣場及道路用地外；
（三）分割后的宗地具有獨立使用價值；
（四）原劃撥土地分割轉讓后用途不改變（不含劃撥住宅用地的轉讓）；
（五）劃撥土地分割轉讓時，涉及改變土地用途且應當辦理土地出讓手續的，改變后土地用途應在工業、醫療、養老、教育、文化、體育用地等范圍之內，但不包括商業用地和住宅用地；
（六）屬于國有資產的，應提供國有資產管理部門或上級主管部門的批準意見；
（七）產業園區內的土地轉讓，應提供園區管委會的批準文件。
第十九條 有下列情形之一的，土地分割轉讓不予批準：
（一）《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中約定或規定不得分割的；
（二）工業用地上的綜合樓以及職工宿舍用房等行政辦公及生活服務設施用地與廠區分割轉讓的；
（三）將商住用地中規劃建設的道路、綠地、公共設施、其他公共場所分割轉讓的；
（四）分割轉讓國有建設用地使用權，在分割前后正常使用范圍內不能滿足規劃、建筑設計安全要求的；
（五）法律、法規和政策規定不得分割轉讓的其他情形。
第二十條 土地使用權以及地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地行政主管部門批準，并依照規定辦理過戶登記。
第二十一條 商品房預售人應當按照國家有關規定自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市土地二級市場交易承辦機構和房產管理機構申請辦理預售商品房預售合同備案手續。市房產管理機構應當與土地二級市場交易承辦機構建立網絡互通系統，將全部預售合同的備案信息實時推送至土地二級市場交易承辦機構，達到信息互通共享。
第二十二條 人民法院在處置涉及國有建設用地使用權轉移案件時，可以利用現有“法院與土地行政部門信息共享和網絡執行查詢系統”，查詢不動產的權利性質、權屬狀況等登記信息，明確執行標的物的權利人、坐落、證號以及具體協助執行事項，涉及改變權利性質等需要履行其他審批手續的應告知權利受讓人按規定辦理。土地二級市場交易承辦機構按照協助執行事項辦理相關土地處置手續。
人民法院可以委托市土地二級市場交易承辦機構通過公開方式將劃撥國有建設用地使用權及地上建筑物一并處置。
第二十三條 國有資產管理部門在進行國有資產處置時涉及國有建設用地使用權轉移的，由資產權利人在處置前應征求宗地所在地的市、縣（市、區）土地行政部門和城鄉規劃部門意見，作為國有資產處置依據，并如實告知當事人。
第三章 國有建設用地使用權出租
第二十四條 本辦法所稱的國有建設用地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十五條 國有建設用地使用權在取得不動產權屬證書后可以出租，但應符合相關法律法規的規定，且不應違反出讓合同的約定或劃撥決定書的規定。
第二十六條 國有建設用地使用權出租應當簽訂出租合同。國有建設用地使用權及地上建筑物出租合同應當載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的姓名或單位名稱、住所；
（二）土地坐落、面積、四至界線等基本情況；
（三）不動產權證書編號；
（四）出租用途；
（五）租金標準及支付方式；
（六）出租期限；
（七）雙方約定的其他事項。
第二十七條 以劃撥方式取得國有建設用地使用權出租的，應當繳納年租金。
年租金的具體收繳辦法由市土地行政主管部門和市財政部門制定。
市財政部門可以委托其他部門征收劃撥土地出租年租金。
第四章 國有建設用地使用權抵押
第二十八條 本辦法所稱的國有建設用地使用權抵押，是指債務人或第三人將國有建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權作為債權的擔保，當債務人不履行債務時或達到當事人約定實現抵押權的其他情形時，債權人有權依法以抵押物折價或者拍賣、變賣的價款優先受償等行為。
第二十九條 國有建設用地使用權抵押應當簽訂抵押合同。
第三十條 國有建設用地使用權抵押的，可以直接辦理不動產抵押登記手續，也可以通過交易平臺采取市場競爭方式達成交易，確定抵押權人。
第三十一條 按照債權平等原則，放寬對抵押權人的限制，自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以國有建設用地使用權及其地上房屋等建筑物、構筑物所有權辦理不動產抵押登記。
第三十二條 為鼓勵和引導社會資本參與公益性事業領域投資的需要，適當擴大抵押物范圍。允許營利性的養老、醫療、教育等社會領域機構以有償取得的國有建設用地使用權及地上建筑物所有權設立抵押權，為自身債務提供擔保。
第三十三條 工業用地抵押的，地上建筑物和其他附著物應一并抵押；在滿足宗地獨立使用功能的條件下，經依法批準后可以辦理宗地分割，分割后再辦理分割登記和抵押登記。
屬于工業標準廠房的，可按具有獨立使用價值的幢、層、套、間等劃分定著物單元，每個定著物單元與所在宗地設為一個不動產單元進行抵押登記，保持權利主體一致。
第三十四條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權及地上建筑物所有權依法抵押的，抵押權人應當委托第三方依據基準地價和土地估價規范進行評估，其抵押價值應根據劃撥國有建設用地使用權權益價格設定。
在實現抵押權時，抵押權人應當按照有關規定繳納土地出讓金后，再行使優先受償權，其有關要求應在抵押合同、不動產登記簿及不動產登記證明上進行說明備注。
第五章 土地二級市場交易服務機構管理
第三十五條 土地二級市場交易承辦機構應通過公開方式確定土地二級市場交易過程中測繪、評估、拍賣等服務機構，并制作名錄向社會公開，供交易雙方自由選擇，產生的有關費用由交易雙方承擔。
第三十六條 土地二級市場交易服務機構應當具備法律、行政法規規定的條件，執業中嚴格執行行業技術規范和技術規程的要求。
第三十七條 土地二級市場交易承辦機構不得為交易雙方指定土地二級市場交易服務機構。土地二級市場交易雙方意見不一致不能自行選擇土地二級市場交易服務機構的，由土地二級市場交易承辦機構從土地二級市場交易服務機構名錄中隨機抽取。
第三十八條 土地二級市場交易服務機構應當按照土地二級市場交易承辦機構的要求提供紙質資料和電子數據。
第三十九條 土地二級市場交易服務機構有下列情形之一的，納入聯合懲戒名單：
（一）損害委托人或其他人的利益，以不正當手段謀取私利的；
（二）故意提供虛假信息，資料，出具虛假報告及其他文件的；
（三）違反其他法律、法規的行為。
第四十條 土地二級市場交易承辦機構應當將納入失信名單的土地二級市場交易服務機構從名錄中刪除，并限制其三年內不得參加本行政區域內的土地二級市場交易服務。
第六章 土地二級市場交易監測監管
第四十一條 土地二級市場交易承辦機構要加強土地二級市場交易的監管。
事前監管包括：
（一）對履行出讓合同的約定情況和劃撥決定書的規定情況；
（二）對交易的合法合規性進行審查。
事中監管包括：
（一）對交易價格的監管，穩定土地二級市場交易市場，保障國家收益；
（二）對交易過程的監管，確保交易的安全有序。
事后監管包括：
（一）對受讓方就出讓合同和登記文件中所記載的權利、義務的履約情況的監管；
（二）對交易合同履約監管。
第四十二條 市土地行政主管部門應加強做好市場動態監測監管，完善監測監管信息系統，掌握土地轉讓、出租、抵押的數量、結構、價款、時序等信息，研判分析市場形勢。
每季度首月10日前作出上一季度《××××年第×季度二級市場動態監測分析報告》，每年1月10日前作出上一年度《××××年度二級市場動態監測分析報告》，所需經費列入年度財政預算。
第四十三條 市土地行政主管部門可以擬訂本行政區域內土地轉讓區片指導價并報市政府公布。
第四十四條 土地二級市場交易主體應當如實申報交易價格，不得瞞報或者不實申報，瞞報或不實申報的列入政府失信“黑名單”。
申報價格比土地轉讓區片指導價低20%以上的，土地行政主管部門應當行使優先購買權。
第四十五條 國有建設用地使用權抵押價值明顯高于市場價格的，可以向抵押權人發出風險預警提示，以有效防控土地市場抵押風險。
第四十六條 市土地行政主管部門與稅務部門按照以地控稅，以稅節地的思路，建立長效合作機制，對低效利用土地、閑置土地實施差別化稅收政策，從高、足額征收土地閑置費，稅務部門從高、足額征收城鎮土地使用稅和所得稅，提高土地稅收征管質量，促進土地節約集約利用。
第四十七條 市土地二級市場交易承辦機構應當提供交易資金監管銀行專用賬戶，提供土地二級市場交易資金監管服務，由交易雙方自愿選擇，不得強制交易雙方實施資金監管。
第四十八條 申請交易資金監管的，受讓人按合同約定將部分或全部轉讓成交價款劃入交易資金監管賬戶，待完成不動產轉移登記后，土地二級市場交易承辦機構向監管銀行出具《交易資金劃轉通知書》并發送電子指令，由監管銀行將交易資金劃轉到轉讓人賬戶。
第七章 信息共享
第四十九條 市土地行政主管部門與住建、稅務、金融機構等部門應建立土地二級市場交易信息互通共享機制，實現“數據多跑路，群眾少跑腿”。
第五十條 市土地行政主管部門要強化一、二級土地市場聯動，土地一級市場交易機構負責每季度將土地一級市場成交結果信息提供給土地二級市場交易承辦機構，加強土地投放總量、結構、時序等銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控。
市公共資源交易主管部門應充分發揮電子交易公共服務系統樞紐作用，通過連接電子交易和監管系統，保障與土地一、二級交易市場的信息整合共享。
第五十一條 市土地行政主管部門建立土地二級市場交易信息和不動產登記信息的互通共享機制。交易業務辦理結束后，市土地二級市場交易承辦機構將交易信息實時推送至不動產登記系統，申請人辦理不動產登記后，將登記信息實時推送至土地二級市場交易系統。
第八章 違約責任及爭議處理
第五十二條 交易過程中發現有違法、違規行為的，按照有關法律法規及規定追究責任，情節嚴重、構成犯罪的，移交司法機關處理。
第五十三條 交易過程中發生爭議，合同有約定的，按合同執行；合同未約定的，由爭議當事人協商解決，協商不成的，可依法向人民法院起訴或者依約定申請仲裁。
第九章 附則
第五十四條 本辦法自發布之日起施行，有效期三年。
